איך בוחרים מתווכים מומלצים למכירה ו/או השכרת הדירה שלכם?

  אז איך בוחרים מתווכים מומלצים ומקצועיים למכירה ו/או להשכרת הדירה ו/או הנכס שלכם?

תחום התיווך הניהול הנו תחום רחב ומסועף, שהאדם הרגיל אינו בקיא בו ובמשמעויות החוקיות שבו. במקצוע שכמעט כל אחד יכול להגיד שהוא מתווך, תפסנו לשיחה את מנכ"ל זירו שיווק וניהול נדל"ן באפס עמלה, מר אבי קיסר, על מנת ללמוד קצת על ניהול נכסים, תיווך שיווק יזמות ומה שבניהם…

אז איך בעצם בוחרים מתווך מקצועי? מה חדש בתחום התיווך? מי הרשת אשר מקדמת את התחום שנות אור? ומה זה חוק התיווך? ועוד שאלות שננסה למצוא להם תשובות!

ראשית עליכם לבחור מתווך אשר מופיע ברשימת המתווכים המורשים של משרד המשפטים, ויש לו רישיון תיווך בתוקף.

ראה רשימת המתווכים המורשים משרד המשפטים, רשם המתווכים

עד שנת 1996 כל אחד היה יכול להציג את עצמו כמתווך. ביום 29.1.1996 התקבל בכנסת "חוק המתווכים במקרקעין", מאז שהתקבל החוק ישנם חוקים ברורים לגבי התנאים המסדירים את נושא התיווך בישראל.

כל אדם אשר רוצה להציג עצמו כמתווך, חייב לעבור בחינה של משרד המשפטים (רשם המתווכים), בנוסף הוא אינו יכול להיות פושט רגל ו/או להיות מורשע בעבירה שבגינה אינו רשאי להיות מתווך.

לאחרונה הוקמה ועדה מיוחדת ומתווך אשר עובר עבירה ע"פ חוק המתווכים יובא בפני ועדת משמעת של רשם המתווכים, ודינו בנוסף לאמור בחוק, שלילת רישיון לצמיתות ואף מאסר בפועל.

ראה חוק המתווכים

שנית מתווך מקצועי צריך להיות בקיא בכל רזי החוק וגם להתמחות באזור שבו מצוי הנכס!

יש יתרון יחסי למתווך אשר מכיר טוב את השכונה שבה הנכס נמצא, הוא גם מקבל פניות מקונים או משכירים למשל שרוצים לקנות או להשכיר רק באזור זה. אך יתרון זה אינו המתכון הבטוח להצלחה, וישנם עוד מס' רב של פרמטרים אשר המתווכים שתבחרו חייבים לעשות.

שלישית מתווכים מקצועיים חייבים לעמוד במילתם, המתווך שלכם חייב לדייק בפעולותיו למען מכירה או השכרת הנכס ! במה הדברים אמורים:

ישנם מתווכים שכדי לקחת את העבודה יבטיחו כל מיני פעולות שהם לא ממש מתכוונים לעשות.

רצוי לרשום את כל הפעולות בהסכם, כך שלא יהיו הבדלים בין המילים לכתובים.

רביעית  מה המתווך נותן לכם ומה הוא מקבל תמורת זה!

כאן אנחנו מבקשים מימכם להכין טבלה ולרשום בבירור ליד כל מתווך מה הוא נותן לכם ומה הוא רוצה לקבל (%) תמורת השירות שהוא נותן.

ישנם מתווכים שרק מפרסמים למשל ביד 2. (לצערנו זה לא מספיק). ולעומת זאת גובים 2% + מע"מ מערך המכירה מכל צד.

למשל בזירו מתווכים פתחנו מודל בו אנו מעניקים שירות שהוא על סף המושלם. אנחנו ממנים את כל התהליך המכירה או ההשכרה ללקוח, ובעצם מרוויחים רק פר הצלחה. בשירות שלנו יש הכל ואנו לא גובים עמלות מהמוכרים או מהמשכירים.

למשל:

נניח שאתם מוכרים את הנכס שלכם מה תקבלו בזירו מתווכים באפס עמלה?

הכנת הנכס למכירה. שיפוץ, תיקון, ניקיון עיצוב שם וילונות רהיטים,  העיקר שהבית יראה יותר טוב.

אנשי מכירות ברמה הגבוהה ביותר שיש.

שירות תקלות 24/7

פרסום ושיווק אשר כוללת תכנית שיווקית אשר דומה לשיווק פרויקט חדש.

עו"ד אשר ילווה אתכם בכל העסקה כולל ייצוג בהסכם המכירה.

צילומים מקצועיים

שירותי VIP ע"פ סיכום

ע"פ הצורך ניהול נכסים להשכרה אשר כולל טיפול מ א-ת באפס עמלה ועוד…כל זאת ללא עמלות תיווך.

המשמעות היא שבכל התהליך אתם לא צריכים לעשות כלום, ממש כלום. בזירו מתווכים מאמינים במקצועיות ושירות מתקדמים ולכן ברגע שנמצא הקונה במחיר שסוכם, אתם תוזמנו למשרד העו"ד כדי לחתום על ההסכם ולקבל את הכסף המגיע לכם.

חמישית שימו לב לטריקים של מתווכים!!!

תראה, יש המון מתווכים מעולים ומומלצים בשוק הנדל"ן והדירות, אבל לצערי יש גם כאלה שמקלקלים את שמם של הטובים, ועלינו לשים לב לכך…

ישנם מתווכים שיגידו לכם שהם הקונים, ואח"כ ינסו להחתים אתכם.

ישנם מתווכים שיגידו לכם שהם משקיעים, ואח"כ ינסו להחתים אתכם.

ישנם מתווכים שיגידו לכם שיש להם קונה בטוח לנכס, ואח"כ ינסו להחתים אתכם.

ישנם מתווכים שיגידו לכם שהנכס שלכם שווה כ 500 אלף ₪ יותר ממחיר השוק, רק כדי לקחת את הבלעדיות, ואח"כ יגידו לכם שאין טלפונים.

ישנם מתווכים שעובדים ללא רישיון תיווך.

ישנם מתווכים שיספרו לכם שהם בלעדיים על הנכס, אבל יקבעו אתכם ברחוב צמוד כדי להחתים אתכם לפני שהם מראים לכם את הנכס לקניה.

חשוב להבין! מתווך מקצועי וטוב, מתווך מומלץ לא זקוק לשקר ללקוחותיו כדי לקבל את העבודה. אם מה שנאמר לכם לא נשמע לכם הגיוני, חשוב לבדוק זאת עם גורם נוסף.

שישית חברים, המלצות, המלצות וכימיה!

גם אם אתם לא מכירים מתווכים מומלצים, גם אם אתם לא מכירים אנשים שמכירים מתווכים מקצועיים, תמיד יש פתרון.

כנסו לאתר שניקרא מידרג, אתר אשר פועל כ 15 שנה והוא מאגד בתוכו בעלי מקצוע ברמה גבוהה עם המלצות מוכחות, בשיטה של תשאול של כל הלקוחות שהמתווך הוציא להם חשבונית ברצף.

שימו לב לא המלצות של חברים, אלה ע"פ חשבוניות ברצף.

למשל זירו מתווכים מומלצת ע"י מידרג בכל הארץ והיא מדורגת בציון 9.7

שיטת הבדיקה הנוספת של מידרג מאוד אמינה בגלל שלאחר שהלקוח חווה את השירות. הלקוחות מדרגים באון ליין את המתווך.
מה זה מתווך ע"פ חוק התיווך:

מס' חוקים מאוד רלוונטים

ראה חוק המתווכים

סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן – חוק המתווכים") קובע, כי בהתקיימות כל התנאים המפורטים בו, יהיה זכאי המתווך לדמי תיווך:

(א)  מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1)   הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2)   הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3)   הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."

בואו נזכור כי כל חוק כפוף גם לחוק החוזים.

ע"פ החוק מתווך צריך לפרסם את הנכס לפחות ב 2 מדיות מתוך רשימת המידיות המופיע בחוק.

מתווך אשר אינו עושה כך אינו זכאי לעמלת תיווך.

לצערנו חוק המתווכים הינו חוק קצת מיושן. בעולם השיווק המתקדם של היום, רשימת הפעולות שיווק אשר מצויות בחוק אינם מספיקות כדי לשווק נכס, הם רק הבסיס לפעולות של המתווך מקצועי. ע"פ חוק מספיק שמתווך ישים שלט על הנכס ויפרסם את הנכס בלוח נדל"ן אחד וזה יספיק על מנת לזכות אותו בעמלה במידה והיה הגורם היעיל. אך הבעיה מתחילה אם הנכס לא נמכר, כאשר ע"פ החוק המתווך עמד בכל סעיפי החוק ורק בזבז זמן יקר (בבלעדיות זה יכול להגיע ל 6 חודשים). מאז כתבו את החוק בשנה 1996 עולם השיווק התקדם שנות אור ולכן מתווך מקצועי חייב להתאים את עצמו לעולם החדש.

אנו בזירו מתייחסים לכל נכס כאל פרויקט מגורים חדש. לכל נכס תכנית שיווק יצירתית וחכמה. בהשקעה שיווקית יום יומית רבה, ניצור פתרונות שיווק יצירתיים בהתאמה אישית.

עוד סעיף חשוב מחוק המתווכים, במידה והקונה נמצא למתווך אסור להתערב משפטית בקידום תהליך המכירה. למתווך אסור להביא זיכרון דברים ואסור להכתיב סעיפים להסכם. וזאת כדי להגן על ציבור הרוכשים. מתווך הוא בעל אינטרס בעסקה ובנוסף הוא לא עורך דין.

למתווך אסור לבצע שמאות לנכס!!!

במסגרת יחסי מתווך-לקוח, יהיה זה ראוי להטיל חובה על המתווך שיציג ללקוח מחירי עסקאות הידועים לו, אך בוודאי אין להטיל חובה על המתווך לקבוע "שווי שוק", או "מחיר ראוי" לנכס, אשר מטבע הדברים הינם בתחום מומחיותו של שמאי מקרקעין.

ברי, כי לא ביקש המחוקק להטיל על המתווך לבצע עבודה של שמאי מקרקעין, אלא רק קבע כי על המתווך למסור ללקוחו כל מידע המצוי בידו.

זאת ועוד, פס"ד דומה שניתן בת.א (ראשל"צ) 4289/08 רפאל שקל נ' ענת כהן בריל (פורסם בנבו, 14.08.2011), בו חייב בית משפט השלום בראשל"צ מתווכת מקרקעין לשלם פיצוי ללקוחותיה בשל הערכת חסר של נכס מקרקעין, התהפך בערעור בפני בית המשפט המחוזי, כאשר בוטל פסה"ד בפשרה לאחר שערכאת הערעור שמעה את טענות הצדדים ( ע"א 40786-10-11 – לא פורסם).

מתווך במקרקעין צריך לפעול באמינות מוחלטת כלפי הלקוחות שלו:

מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

(ב)  במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך."

מדברי ההסבר להצעת חוק המתווכים אנו למדים, כי מטרת החוק בעת חקיקתו בשנת 1996 הייתה להגן על ציבור רוכשי הדירות, בעיקר לנוכח גלי העלייה מברית המועצות לשעבר אשר התקשו להתמצא בשוק הנדל"ן הישראלי.

שאלות ותשובות!

למה כן להיעזר במתווך?

תראה, אמנם אנו הישראלים לא אוהבים לשלם עמלות, אבל מתווך טוב וישר זה נכס.

מתווך טוב חוסך לנו זמן ( זמן שאין לנו).

מתווך טוב יכול לסנן עבורנו אנשים שלא מתאימים.

מתווך טוב יכול לשווק יותר טוב מאיתנו, כולל השקעה מכיסו.

מתווך טוב מכיר באופן דקדקני את הבניין רחוב דירות שכנים ולכן הוא וחייב להזהיר אותנו מפני כל דבר שהוא יודע עליו.

מתווך טוב זה אחריות, קנית ממתווך והתעוררה בעיה, אתה יכול לתבוע אותו על רשלנות מקצועית ראה חוק המתווכים, כי מתווך מחויב לספר לנו על כל נזילה, בעיה, השבחה שנעשתה ללא היתר וכו'.

מתווך טוב ינהל עבורנו מו"מ ואף יפחית לנו את המחיר.

מתווך טוב ומומלץ יוביל אותנו לעסקה שאנו מחפשים לאחר שבדק את הנתונים שלנו.

בזירו למשל: המוכר או המשכיר (בעלי הנכסים) מקבלים שירותי פרימיום כשגרה. הם לא צריכים לעשות כלום ושום דבר. אתה שם את הנכס ויש חברה מקצועית שעושה עבורך את כל העבודה ללא תשלום.  למשל פנה אלינו עכשיו לקוח שנסע מהרצליה להראות את הנכס שלו בחיפה זה לא הגיוני! למשל פנה אלינו לקוח שהתחיל שיפוץ בנכס. המחירים שהוא יקבל אצלנו נמוכים בחצי מהמחירים שהוא השיג. למשל פנתה אלינו לקוחה שיש לה שוכר שלא משלם ולא מתפנה, האם היא התנהלה מלכתחילה אתו נכון, ממש לא, היא עשתה את כל הטעיות האפשריות. מיד הפעלנו עו"ד על חשבוננו אשר תבע אותו גם תביעת פינוי וגם על כל הנזקים שגרם.

מה צריך לעשות מתווך כדי לזכות בעמלת תיווך?

1. רישיון תיווך בתוקף. למשל לחברה אסור להיות מתווך, והרישיון הינו אישי בלבד.
2. הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין לרבות גובה העמלה אשר סוכמה בין המתווך ללקוח, ועוד נספח במידה ויש בלעדיות למתווך ואשר מתאר את הבלעדיות בלבד.
3. הוא חייב לעשות לפחות 2 פעולות שיווק מתוך רשימת פעולות שקע החוק, למשל לתלות שלט ו/או לשתף פעולה עם מתווכים אחרים ו/או לפרסם בלוח דירות אחד ו/או בעיתון ועוד.
4. הוא חייב להיות הגורם היעיל אשר הביא לביצוע העסקה. כלומר בזכות פועלו של המתווך העסקה נסגרה. ככתוב בחוק "הפגשה בתמורה בין שני צדדים".
5. הוא חייב לפעול ע"פ חוק בכלל וחוק המתווכים בפרט.
6. הוא חייב לפעול בנאמנות הגינות ויושרה כלפי לקוחותיו.
7. ואוסיף הוא צריך לעשות הכל למען הצלחת המכירה. וכולל פעולות יצירתיות.

כמה % אמור מתווך להרוויח ע"פ חוק התיווך?

חוק המתווכים אינו מגביל את המתווך ב % הרווח אלה משאיר את העמלות לסיכום של הצדדים בעסקה. שכן זה תלוי מאוד מה המתווך עושה למען הנכס.

האם כדאי לנו ללכת למשרד תיווך גדול או מתווך אישי וקטן?

זאת שאלה מאוד תלויה. כי במשרד גדול עובדים לעיתים אנשים חסרי ניסיון, אשר רק הגיעו לתחום. אנחנו ממליצים לשאול הרבה שאלות את המתווך שלכם לפני שאתם חותמים על ההסכם עימו, כמו כן ללכת לפי הכללים המצויים במאמר זה.

האם לחתום על טופס בלעדיות?

אנחנו בזירו מתווכים ממליצים כי לאחר שבצעתם את כל הבדיקות הראויות ובחרתם את המתווך המיוחל. תנו לו לעבוד לנהל את המכירה או ההשכרה במקומכם, שהרי לא יתכן ש 5 מתווכים וגם אתם תנהלו דירה אחת למכירה. מתווך מקצועי ידע לנהל את זה בצורה יעילה כך שאתם תמשיכו בשגרת יומכם הרגילה. ואם זה גם לא יעלה לכם וגם יחסוך לכם כאבי ראש, זמן וכסף, מה טוב !

איך בודקים את המחיר האמיתי של הדירה?

אנו בזירו תמיד ממליצים לקחת שמאי שאינו קשור לצדדים הקונה או המוכר. לא לשאול מתווך, ולא להתייעץ עם מתווך. מתווך הוא בעל עניין בעסקה.

למתווך אסור לבצע הערכת שווי ע"פ חוק.

אך אם אתם באמת רוצים לבצע לבד הערכות שווי יש לכך מס' כללי אצבע ברורים:

נשמח ללמד אתכם מהם ארבעת הכללים הנכונים לבדיקת הערך הנכון של הנכס!

האם למתווך מותר לערוך זיכרון דברים בין קונה למוכר?

לא, למתווך אסור לייעץ ו/או לערוך הסכם משפטי שכן הוא לא עורך דין.

הוא בעל עניין בעסקה ולכן דעתו מושפעת מהשכר אותו הוא מקבל.

האם רשת זירו הינם מתווכים או חברה לניהול נכסים ?

הוספנו את המילה מתווכים כי זה התחום המוכר בישראל ולמען האמת המילה נוספה רק לצורך הקידום במנועי החיפוש, לשמחתי זירו אינם מתווכים הם הרבה מעבר לכך. ראה פעולות אשר מבצעים בזירו למען הלקוחות שלהם ובאופן כללי: נעים מאוד אנו חברה לשיווק נדל"ן ניהול נכסים ויזמות נדל"ן, הבאה להעניק ללקוח שירותי ניהול מקיפים באפס עמלה.

אם מתווכים רוצים להצטרף אליכם כזכיינים, מה הם צריכים לעשות ?

בשמחה רבה רשת זירו רואה בהון האנושי בסיס להצלחה ולשם כך היא הכינה תכנית מקיפה למתווכים אשר רוצים להצטרף אלינו. זירו זה מהפיכה וככל שיצטרפו אלינו אנשים טובים ואמינים נעשה את המהפכה ביחד

הבסיס לתכנית שלנו: "אם אתה רוצה ללכת מהר, לך לבד. אם אתה רוצה להגיע רחוק, לך ביחד!"

בשלב ראשון על הפונים לשלוח קו"ח לאימייל:

[email protected]

אותי כבר שכנעת שאתה הולך לחולל מהפיכה, שהרי זה מדהים לקבל שירות מושלם באפס עמלה,  באיזה ערים אתם יכולים לתת שירות?

תראה כרגע הרשת שלנו מונה 6 זכיינים, אך עד סוף 2018 המטרה היא לצרף עוד כ 20 זכיינים, אשר ייתנו שירותים מקיפים באפס עמלה בערים: בירושלים, בתל אביב, בחיפה, בקריות, בצפון, בגבעתיים, ברמת גן, בבני ברק, ברעננה, בכפר סבא, בפתח תקווה, בקריית אונו, במודיעין, בבת ים, בלוד, בבאר שבע, באילת, בנתניה, בחדרה, בקיסריה, בעכו, בכרמיאל ואפילו בטבריה ובירוחם.  בכל מקום בישראל שנוכל לתת שירות מקצועי מקיף אמין וטוב נגיע.

כתבות מומלצות בנושא מתווכים

דמי תיווך

מגוון כתבות על מתווכים

****המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי.

"זירו מתווכים" – הנה חברה מובילה לניהול נכסים שיווק נדל"ן ויזמות המעניקה מעטפת שירותים לסקטור העסקי והפרטי, כמעט בכל הארץ. צוות עובדי החברה יבנה עבורכם תכנית מלאה לניהול וטיפול בנכס או פרויקט באפס עמלה, כך שאתם לא תצטרכו אפילו לקום מהכסא! השירות כולל פרסום הנכס באפיקי פרסום מובילים ויצירתיים, אנשי מכירות מעולים, ניהול מו"מ המשקף את רצונותיכם, בניית תמהיל שיווקי, ייצוג משפטי בחינם, הכנת הנכס להשכרה או למכירה בחינם, טיפול בתקלות 24/7, צילום מקצועי, העברות הקריאות מונים לרשויות, ניהול חוזים, ניהול נכסים להשכרה 24/7, ריהוט הנכס, שירות דיירים, גביית שכ"ד, יעוץ וליווי בכל השלבים ועוד. השירות ניתן בהתאמה מלאה לכל לקוח על פי דרישותיו ורצונותיו.

נשמח לקבל את הפניה שלכם:

[email protected]

www.zeroreal.co.il

זירו  מתווכים – רשת בפריסה ארצית,

משרד ראשי: 1599-50-56-56

דרושים מתווכים מנהלי אזור וזכיינים 

חומר למבחן המתווכים

רשם המתווכים

הרשמה למבחן המתווכים

מבחנים לדוגמא של מבחן המתווכים

חוק המתווכים